Le 25 février 2026, le Conseil fédéral a ouvert une procédure de consultation concernant une révision partielle de l’Ordonnance sur le bail à loyer et le bail à ferme d’habitations et de locaux commerciaux (OBLF ; RS 221.213.11). Cette consultation est ouverte jusqu’au 5 juin 2026.
Le projet vise principalement à clarifier le calcul du rendement admissible dans le droit du bail, notion centrale pour déterminer si un loyer doit être considéré comme abusif au sens de l’art. 269 CO.
Le droit suisse du bail repose sur un principe fondamental : les loyers ne doivent pas procurer un rendement excessif au bailleur. L’art. 269 CO prévoit que les loyers sont abusifs lorsqu’ils permettent au bailleur d’obtenir un rendement excessif de la chose louée ou lorsqu’ils résultent d’un prix d’achat manifestement exagéré.
Pour vérifier cela, la jurisprudence procède à un calcul du rendement, brut ou net, dont l’objectif est de garantir que le loyer demandé ne soit ni excessivement élevé pour les locataires, ni insuffisamment bas pour les bailleurs et que ces derniers obtiennent un rendement approprié sur le capital propre investi[1].
Pendant plusieurs décennies, la pratique s’est appuyée sur une règle de la jurisprudence du Tribunal fédéral : le rendement net admissible ne pouvait dépasser de plus de 0.5% le taux d’intérêt hypothécaire de référence. Cette règle remontait à des arrêts de 1986[2], respectivement 1994[3], à une époque où le taux hypothécaire de référence se situait autour de 5%. Or, ce taux a continuellement baissé depuis lors, suscitant des critiques des milieux immobiliers, qui estimaient que la rentabilité admise par la jurisprudence devenait insuffisante.
Par un arrêt 147 III 14 du 26 octobre 2020, le TF a modifié sa jurisprudence sur deux points importants :
Premièrement, il a admis que le capital propre investi soit intégralement adapté au renchérissement (alors qu’auparavant, seuls 40% du renchérissement étaient admis) pour la détermination du loyer initial admissible sur la base du rendement net.
Secondement, il a fixé comme limite qu’un rendement est considéré comme admissible s’il n’excède pas, dans le cas des contrats de location, de plus de 2 points de pourcentage le taux hypothécaire de référence applicable, à condition que ce dernier ne dépasse pas les 2% (alors qu’auparavant : seul un supplément de 0.5% sur le taux de référence était autorisé).
Par une motion 22.4448 « Droit du bail. Augmenter la sécurité juridique », le conseiller aux Etats, Stefan Engler a invité le Conseil fédéral à clarifier dans une base légale le calcul du rendement net.
Le projet mis en consultation par le Conseil fédéral consiste à inscrire dans l’OBLF un mécanisme explicite reliant le rendement admissible au taux hypothécaire de référence applicable.
Le système proposé fonctionnerait selon les principes suivants :
Cette approche permettrait d’obtenir un nivellement à long-terme des loyers et des revenus autorisés, satisfaisant ainsi les intérêts des locataires et des bailleurs. En somme, l’objectif poursuivi par cette réforme est d’accroitre la sécurité juridique et la prévisibilité du système, tant pour les bailleurs que pour les locataires.
Pour les propriétaires et investisseurs immobiliers, la réforme de l’OBLF présente l’avantage d’améliorer la prévisibilité dans le calcul des rendements admissibles. Même si une partie importante de la révision repose sur une solution déjà appliquée depuis plusieurs années et ne fait que cristalliser les solutions jurisprudentielles déjà connues.
La réforme permet ainsi de tenir compte des fluctuations du taux d’intérêt de référence pour chaque pallier, ce qui est notamment de prime importance pour les investisseurs institutionnels, en particulier les caisses de pension.
Du point de vue des locataires et de l’Asloca, la réforme est critiquée dans ce qu’elle est considérée comme plus permissive pour les bailleurs dans leurs calculs de rendement pris en compte dans le cadre de l’examen du caractère abusif d’un loyer selon 269 CO. Il existe par ailleurs la crainte que cette réforme entraîne une hausse généralisée du niveau des loyers.
L’Asloca demeure par ailleurs sceptique quant au fait que cette réforme prenne place dans une ordonnance du Conseil fédéral, dépourvue de contrôle démocratique. Le Conseil fédéral justifie ce choix par le fait que la réforme ne créé pas de nouveaux droits ou devoirs, mais se contente de préciser et définir des notions juridiques jusqu’alors dépourvues de bases légale, dans une ordonnance d’exécution, permettant une meilleure exécution de l’art. 269 CO.
La révision proposée de l’OBLF apparaît comme une adaptation technique destinée à codifier la jurisprudence récente du TF et à clarifier la notion de rendement admissible.
Il n’en demeure pas moins que son objet, le niveau des loyers et le caractère excessif ou non des rendements admis, représente une des cordes sensibles du droit du bail suisse, de telle sorte que la procédure de consultation devrait permettre de mesurer l’ampleur des divergences entre les différents acteurs du secteur du logement.
[1] Rapport explicatif relatif à l’ouverture de la procédure de consultation, 25.02.2026.
[2] ATF 112 II 149.
[3] ATF 120 II 100.
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