Depuis le 1er septembre 2018 et l’introduction de l’art. 51 dans la loi cantonale sur l’aménagement du territoire et les constructions du 4 décembre 1985 (LATC), les municipalités peuvent faire radier des servitudes de droit civil sur des parcelles à certaines conditions énoncées par la loi. La Cour de droit administratif et public du Tribunal cantonal vaudois a récemment eu l’occasion de préciser le contour de cette disposition.
Le territoire suisse étant restreint et la population augmentant, le législateur fédéral a notamment posé comme objectif de l’aménagement du territoire la densification du tissu bâti dans les zones urbanisées. Les mesures de densification peuvent changer de manière importante l’identité d’une localité en la faisant passer d’un village à une zone urbanisée.
Cela peut engendrer une certaine résistance des propriétaires qui souhaitent préserver leur terrain d’un développement trop important. Plutôt que de faire usage des voies de droit pour s’opposer à de telles densifications, certains propriétaires ont recours à un instrument de droit privé pour garantir l’absence de construction trop dense.
Ces servitudes de droit privé peuvent avoir pour effet de rendre inopérantes des mesures d’aménagement du territoire visant à densifier certains territoires urbanisés. Aussi, le législateur cantonal vaudois a introduit dans la LATC un instrument permettant d’exproprier de telles servitudes.
L’art. 51 LATC permet à une municipalité vaudoise de décider la libération – autrement dit l’expropriation – de servitudes privées lorsqu’elles contredisent des prescriptions impératives en matière de construction ou font obstacle à une utilisation rationnelle du sol dans l’intérêt public. Cette mesure constitue une expropriation formelle d’un droit réel restreint et implique l’application de la loi sur l’expropriation, avec indemnité pleine et entière.
Dans son arrêt du 28 novembre 2025 (CDAP VAUD_ AC.2024.0171), la Cour de droit administratif et public a retenu que la libération des servitudes au sens de l’art. 51 LATC ne pouvait être envisagée que sur la base d’un intérêt public particulièrement important et qu’elle devait respecter le principe général de la proportionnalité.
Dans le cas soumis à sa cognition, la CDAP a considéré que l’autorité n’avait pas suffisamment démontré en quoi la libération des servitudes servait un intérêt public particulièrement important, ni en quoi cette mesure respectait le principe de la proportionnalité, et a par conséquent annulé la décision et renvoyé la cause pour complément d’instruction.
La servitude en question était une servitude restreignant les possibilités de bâtir au bénéfice de six parcelles. Les restrictions liées à la servitude permettaient l’érection de deux bâtiments d’une surface locative totale de 306 m2, tandis qu’en application de la réglementation de droit public la surface de plancher admissible était de 1’556.2 m2. Ces servitudes dataient de 1944.
Les municipalités souhaitant utiliser l’art. 51 LATC pour exproprier des servitudes devraient procéder comme suit :
Au stade de la planification, il conviendrait d’intégrer à l’analyse l’existence de servitudes lors du choix des zones à densifier. En effet, si la Municipalité choisit des zones qui, sur la base de simples critères d’aménagement, seraient pertinentes, mais dont les parcelles seraient grevées de servitudes, la planification contiendrait des obstacles juridiques. Si, aux termes de cette analyse, il convient de densifier ces zones dont les parcelles sont grevées de servitudes, il faudra alors expliciter clairement les motifs d’intérêt public qui justifieraient la libération des servitudes et les énoncer dans le rapport 47 OAT. La CDAP a certes rappelé qu’il n’était pas nécessaire de mentionner l’intention de l’autorité de procéder à une mesure de libération des servitudes au sens de l’art. 51 LATC dans la phase de planification et qu’il ne s’agissait pas d’une condition de validité, mais cela permettra à l’Autorité d’avoir une démarche cohérente sur le temps long.
Ensuite, si la Municipalité entend poursuivre cette démarche, elle devra documenter de manière concrète, complète et rigoureuse l’existence d’un intérêt public particulièrement important. Il est désormais établi sur la base de la jurisprudence précitée que l’intérêt général à la densification ne suffit pas et que l’intérêt des propriétaires du fonds servant ne doit pas être pris en considération. De plus, l’autorité devra également justifier pourquoi cette mesure s’impose sur les parcelles concernées plutôt qu’une autre. Enfin, cette mesure doit être justifiée dans une réflexion générale de l’aménagement du territoire pour démontrer que la libération des servitudes est bien l’ultima ratio.
Enfin, elle doit également être en mesure de chiffrer l’indemnisation complète et entière à laquelle le propriétaire au bénéfice des servitudes a droit.
En d’autres termes, le recours à la libération des servitudes par le biais de l’art. 51 LATC est soumis à des conditions restrictives et les autorités qui entendent l’utiliser ne doivent le faire qu’après un examen rigoureux.
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