En vertu de la Loi fédérale sur l’acquisition d’immeubles par des personnes à l’étranger (LFAIE ; RS 211.412.41), aussi appelée « Lex Koller », l’acquisition d’immeubles par des ressortissants étrangers, par des sociétés qui ont leur siège à l’étranger ou par des sociétés qui ont leur siège en Suisse mais dans lesquelles des ressortissants étrangers ont une position dominante est conditionnée à l’obtention d’une autorisation cantonale.
Tel est, dans les très grandes lignes, le régime mis en place dans le but de restreindre l’accès aux biens immobiliers en Suisse par des personnes à l’étranger dans le but de « prévenir l’emprise étrangère sur le sol suisse » (art. 1 LFAIE).
Dans un communiqué du 15 avril 2026, le Conseil fédéral a déclaré vouloir durcir encore davantage les conditions d’octroi d’autorisations d’acquisitions. Avec cette révision, le Conseil fédéral entend faire face à une pénurie de logement généralisée sur le territoire national.
L’avant-projet, mis en consultation par le Conseil fédéral jusqu’au 15 juillet 2026, prévoit en premier lieu de soumettre à autorisation l’acquisition de résidences principales par des ressortissants d’Etats tiers (hors UE et AELE). Un corolaire à cette obligation d’autorisation est qu’en cas de déménagement de la personne à l’étranger, celle-ci doit revendre son bien immobilier acquis en Suisse dans un délai de 2 ans.
Si ces premières mesures visent principalement des particuliers désirant acquérir un bien immobilier à titre de résidence principale en Suisse, l’avant-projet du Conseil fédéral propose par ailleurs de renforcer les conditions relatives à l’acquisition d’immeubles destinés à un usage commercial par des personnes à l’étranger. Une telle acquisition ne serait autorisée que si l’acquéreur exploite lui-même l’établissement en question qu’il continuera d’être exempté de l’obligation d’obtenir une autorisation. Cela revient en conséquence à empêcher les acquisitions à des fins de placement, car les acquéreurs ne pourraient ainsi plus acquérir d’immeubles commerciaux et les louer.
Par ailleurs, l’acquisition de parts de sociétés immobilières cotées auprès d’une bourse en Suisse sera soumise à des règles plus strictes. Les parts de placements collectifs ouverts investissant leurs avoirs dans des valeurs immobilières (fonds immobiliers et SICAV immobilières) qui sont négociés régulièrement sur le marché ne pourront à l’avenir plus être acquises par des personnes à l’étranger que si celles-ci font valoir un motif d’autorisation. Or, dans la mesure où ces motifs sont très restrictifs, l’assujettissement au régime d’autorisation reviendra en réalité à une interdiction.
D’une manière générale, le Conseil fédéral vise, avec cet avant-projet, à recentrer la Lex Koller sur son objectif premier, qui est de durcir les conditions auxquelles des personnes à l’étranger peuvent acheter et conserver des immeubles en Suisse.
L’accueil qui sera réservé à cet avant-projet sera intéressant. Il est à prévoir qu’il suscite l’inquiétude d’une partie des professionnels des milieux immobiliers. En effet, cette réforme vise en substance à s’attaquer de manière frontale à toute utilisation de l’immobilier en Suisse en guise de véhicule – direct ou indirect – d’investissement ou de spéculation, par des personnes à l’étranger.
Concrètement, l’application de la LFAIE relève en premier lieu du canton sur le territoire duquel l’immeuble se trouve. L’autorité cantonale compétente doit alors statuer sur la question de l’assujettissement d’un acte juridique au régime de l’autorisation et sur l’octroi de celle-ci (savoir si les conditions d’octroi sont effectivement réalisées).
En règle générale, le fait qu’un immeuble soit déjà détenu par des personnes à l’étranger n’est pas déterminant pour apprécier l’assujettissement au régime de l’autorisation ni pour décider de l’octroi de celle-ci.
De même, la nature juridique de l’opération immobilière est sans incidence : la LFAIE peut s’appliquer indépendamment du fait que l’acquisition intervienne par vente, échange, donation, succession, legs, reprise de patrimoine ou d’entreprise, fusion ou scission.
En doit civil, ce régime d’autorisation se traduit en particulier par le fait que les actes juridiques ayant pour objet une acquisition pour laquelle l’intéressé doit être au bénéfice d’une autorisation restent sans effet en l’absence d’une telle autorisation passée en force. Il existe par ailleurs des facteurs de nullité définis par la loi.
Tant l’inefficacité que la nullité des actes juridiques sont prises en considération d’office.
Enfin, l’avant-projet prévoit que la présente modification de la LFAIE « s’applique aux actes juridiques qui ont été conclus avant son entrée en vigueur, mais n’ont pas encore été exécutés ou n’ont pas encore fait l’objet d’une décision entrée en force ».
Il faut comprendre de cette absence d’exécution que le transfert de propriété n’a pas encore eu lieu.
Ainsi, un propriétaire ne sera pas tenu d’aliéner son ancienne résidence principale s’il l’a acquise définitivement avant l’entrée en vigueur de la modification.
L’avant-projet de révision de la LFAIE marque une volonté du Conseil fédéral de renforcer le contrôle des investissements étrangers en Suisse. En recentrant la Lex Koller sur son objectif historique de lutte contre « l’emprise étrangère sur le sol suisse », le projet entend répondre aux tensions actuelles du marché immobilier et à la pénurie de logements observée dans plusieurs régions du pays.
La réforme envisagée tend à limiter plus strictement l’utilisation de l’immobilier suisse comme véhicule de placement par des personnes à l’étranger, y compris au travers de structures sociétaires ou de placements collectifs immobiliers.
Le projet soulève ainsi des enjeux économiques et pratiques considérables pour les investisseurs étrangers, les promoteurs, les fonds immobiliers, mais également pour les établissements financiers et les professionnels de l’immobilier.
Sur le plan juridique, il convient également de relever l’importance des dispositions transitoires prévues, qui pourraient soumettre certaines opérations déjà conclues – mais non encore exécutées – au nouveau droit.
Il sera intéressant de suivre les développements législatifs y relatifs, soit notamment l’accueil à l’issue de la procédure de consultation, et cas échéant, le traitement législatif qu’y consacreront les Chambres du Parlement.
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