Révision de la garantie pour les défauts de construction – Questions choisies

L’Assemblée fédérale a décidé de modifier les règles de garantie pour les défauts de construction dans le droit du contrat d’entreprise et de la vente immobilière. L’objectif de cette réforme est de mieux protéger le maître de l’ouvrage par toute une série de mesures résumées synthétiquement ci-dessous :

• Augmentation du délai d’avis des défauts : Selon le droit en vigueur et sauf régime contractuel plus favorable, le maître de l’ouvrage est tenu de vérifier l’ouvrage lors de sa réception et d’annoncer sans délai les défauts qu’il aurait constatés ou dû constater. La conséquence du non-respect de ce devoir d’avis est la déchéance des droits de garantie.

• Droit à la réfection : Selon le droit en vigueur, en cas de vente immobilière, l’acheteur qui fait face à un défaut de construction ne peut faire valoir à l’encontre du vendeur qu’une prétention en diminution du prix de vente ou résilier le contrat de vente. L’acheteur ne peut pas demander la réfection du défaut. Dans le contrat d’entreprise, il est fréquent que les parties excluent la garantie du promoteur et la remplacent par une cession des garanties du promoteur à l’endroit des divers corps de métiers intervenus dans la construction. Ce système a pour effet de complexifier la réparation des défauts pour le maître de l’ouvrage.

La révision a introduit un droit à la réfection des défauts pour l’acheteur d’un immeuble qui comprend une construction devant encore être érigée ou ayant été érigée moins de deux ans avant la vente (art. 219a al. 2 CO). S’agissant du contrat d’entreprise, une disposition similaire a été introduite et prévoit un droit de réfection si le défaut concerne une construction (art. 368 al. 2bis P-CO).

La révision simplifie également le calcul des sûretés à fournir dans le cadre d’une inscription à une hypothèque légale des artisans et des entrepreneurs.

Aucun référendum n’a été demandé contre cette révision. Le Conseil fédéral a fixé son entrée en vigueur au 1^er janvier 2026.

Nous abordons ci-dessous quelques questions que l’entrée en vigueur de cette révision pose.

Droit transitoire – quel est l’effet de cette révision dans le temps ?

Le texte destiné à entrer en vigueur ne contient pas de règle transitoire spéciale, ce sont donc les dispositions ordinaires du titre final du Code civil qui s’appliquent (art. 1 à 4 tit. fin. CC). Le principe de non-rétroactivité de la loi y est ancré et a pour conséquence que les conventions contractuelles, expresses ou tacites, de même que toutes les autres clauses contractuelles conclues sous l’ancien droit, notamment relatives à l’obligation de garantie, sont appréciées à la lumière de l’ancien droit, qu’elles soient de nature dispositive ou impérative.

Cela signifie que la révision du droit de la garantie pour les défauts de construction ne s’applique pas au contrat conclu avant le 31 décembre 2025. Cela s’applique même si les travaux n’ont pas encore été débutés.

Si un contrat contenant une clause contrevenant aux règles impératives du nouveau droit est conclu après le 1^er janvier 2026, cette clause est nulle et ne déploie aucun effet. Il n’est pas rare dans la pratique de voir des promoteurs assortir leur contrat de vente de clause de cession des droits de garantie assortie d’une exclusion de leur propre garantie. Dans ce cas-là, le vendeur se retrouvera sans droit de garantie par rapport à ses propres sous-traitants, mais répondra tout de même car la clause d’exclusion serait nulle en application du nouveau droit. Il est dès lors très important d’adapter ses contrats dès le 1^er janvier 2026.

Le droit à la réfection impératif pour les constructions

Le nouveau droit introduit un droit impératif à la réfection pour le vendeur d’une construction devant encore être érigée ou ayant été érigée moins de deux ans avant la vente. Le texte de cet article a évolué lors de la procédure parlementaire. Le Conseil fédéral dans son projet avait limité ce droit à la réfection aux immeubles destinés à un usage personnel ou familial. Il a été discuté dans les travaux parlementaires d’inclure les rénovations importantes.

Lorsque le promoteur ne réalise pas les travaux lui-même, il pourrait être amené à être condamné à procéder à la réfection de défauts, sans disposer des compétences et des moyens pour ce faire. Il sera dès lors très important que le promoteur organise ses relations contractuelles d’une telle façon qu’il bénéficie de droits de garantie vis-à-vis des constructeurs au moins aussi étendus que ceux qu’il doit donner au maître de l’ouvrage, tant matériellement que temporellement.

La limitation du droit de réfection impératif du vendeur d’une chose nouvelle appellera des délimitations intéressantes. En effet, on peut imaginer des constellations qui lient des bâtiments rénovés à des constructions nouvelles et il appartiendra de choisir un régime de garantie cohérent pour ces situations.