L’Asloca a récolté les 140 ‘000 signatures nécessaires et a déposé une initiative populaire fédérale « Oui à la protection contre les loyers abusifs (initiative sur les loyers) » le 23 juin 2026. Selon le communiqué de l’Asloca [1], « les loyers ont augmenté de 25% au cours des dernières années. Cela s’explique car les loyers abusifs ne font l’objet d’aucun contrôle […] Aujourd’hui, toute la responsabilité incombe aux locataires. Ils et elles doivent se défendre individuellement, alors que beaucoup ont peur de se heurter à leur régie, voire de perdre leur logement ».
Sans se prononcer sur le bien-fondé ou non de cette initiative, le présent article fait une brève présentation des moyens de contrôle qui existent actuellement dans le canton de Vaud.
Le contrat de bail – et il est utile de le rappeler – est un contrat de droit privé. Les parties sont donc libres de le conclure ou de ne pas le conclure. Une des particularités importantes du contrat de bail est cependant que la liberté contractuelle n’est pas complète en ce sens que le locataire a des moyens à sa disposition s’il entend contester son loyer. Le Code des Obligations (CO) contient en effet un chapitre II, dans le titre consacré au contrat de bail, intitulé « Protection contre les loyers abusifs ou d’autres prétentions abusives du bailleur en matière de baux d’habitation et de locaux commerciaux ».
Le premier moyen à disposition du locataire est la contestation du loyer initial. En effet, en vertu de l’article 270 CO, « lorsque le locataire estime que le montant du loyer initial est abusif au sens des art. 269 et 269a, il peut le contester devant l’autorité de conciliation dans les 30 jours qui suivent la réception de la chose et en demander la diminution » si certaines conditions sont remplies.
Le deuxième moyen à sa disposition est la contestation du loyer en cours de bail. En vertu de l’article 270a CO, « le locataire peut contester le montant du loyer et en demander la diminution pour le prochain terme de résiliation, s’il a une raison d’admettre que la chose louée procure au bailleur un rendement excessif au sens des art. 269 et 269a, à cause d’une notable modification des bases de calcul, résultant en particulier d’une baisse des frais ».
Autre moyen : si le bailleur augmente le loyer en cours de bail, le locataire qui estime que l’augmentation est abusive peut la contester devant l’autorité de conciliation dans les 30 jours qui suivent l’avis de majoration en vertu de l’article 270b CO.
C’est effectivement le locataire qui a la « responsabilité » d’agir pour faire valoir ses « moyens ». S’il agit par ces moyens, il est protégé contre une résiliation de bail en ce sens qu’il pourra la contester et démontrer que la résiliation est un congé-représailles. Le locataire ne va donc pas perdre son logement du seul fait de sa contestation du loyer.
Une autre particularité du contrat de bail de droit privé est qu’il existe un contrôle étatique des loyers. Ce contrôle se fait, d’une part par les autorités judiciaires en cas de contestation et d’action du locataire, mais également par les autorités administratives.
Ce contrôle étatique se fait indirectement par l’utilisation des formules officielles. Selon l’article 270 alinéa 2 CO, « en cas de pénurie de logements, les cantons peuvent rendre obligatoire, sur tout ou partie de leur territoire, l’usage de la formule officielle mentionnée à l’art. 269d pour la conclusion de tout nouveau bail ». Une telle formule a été introduite notamment dans le canton de Vaud.
Ce contrôle se fait également dans le canton de Vaud sur la base de la loi vaudoise sur la préservation et la promotion du parc immobilier (LPPPL). Cette loi a pour but de lutter contre la pénurie de logements et soutenir la construction de nouveaux logements correspondant aux besoins de la population. Elle permet au canton et aux communes de promouvoir des logements d’utilité publique (LUP) de 4 types : logements à loyers modérés construits ou rénovés avec ou sans subventions de l’Etat, logements à loyers abordables, logements adaptés avec accompagnement construits avec ou sans subvention cantonale et logements pour étudiants.
Sans rentrer dans le détail ici, « Le statut de Logement d’utilité publique permet au maître d’ouvrage de répondre et d’accéder aux mesures d’aménagement du territoire mises en place par les communes (zones à quotas et bonus de surfaces prévus dans les règlements et plans d’affectation) ainsi qu’aux diverses aides cantonales disponibles (prêt, cautionnement, subventions (aide à la pierre)). […] Les communes peuvent promouvoir et encourager la construction de logements d’utilité publique (LUP) sur leur territoire en utilisant deux modalités d’aménagement du territoire :
• la fixation de quotas de LUP dans les nouveaux plans d’affectation ;
• l’octroi de bonus de construction pour les propriétaires qui construisent des LUP dans les zones à bâtir existantes (non soumises à des quotas);
• l’intégration des LUP dans un projet de planification territoriale (fiche LUP)
La LPPPL leur permet également, en cas de pénurie et sous certaines conditions, d’utiliser un droit de préemption pour acquérir un bien-fonds dans le but de construire des LUP »[2].
Un autre moyen de contrôle étatique est le contrôle des loyers à partir de la première mise en location après travaux et la restriction au droit d’aliéner.
En effet dans le canton de Vaud, toujours en application de la LPPPL, tout propriétaire qui souhaite ou doit procéder à des travaux de démolition, de transformation ou de rénovation d’importance de logements loués doit déposer une demande d’autorisation auprès de la commune où se situe l’immeuble si celui-ci entre dans le champ d’application de cette loi.
vSelon l’article 6 LPPPL, « Le maître de l’ouvrage ou son mandataire a l’obligation d’informer au préalable et par écrit les locataires et de les consulter lorsqu’il a l’intention d’exécuter des travaux de démolition, transformation ou rénovation d’un bâtiment existant. Il leur expose son projet et les informe de la répercussion probable sur leurs loyers. Il leur impartit un délai de trente jours au moins pour présenter leurs observations et suggestions ».
Selon l’article 14 de la même loi, le « département peut limiter la répercussion des coûts des travaux de démolitions, de transformation ou de rénovation sur le revenu locatif.
Il peut assortir l’autorisation d’une mesure de contrôle du revenu locatif d’une durée maximale de cinq ans à compter de la mise en location des logements qui compensent ceux démolis, transformés, rénovés ou affectés à d’autres fins que l’habitation.
En cas de pénurie prononcée au sens de l’articles 2, alinéa 4, la durée du contrôle peut porter sur une durée maximale de dix ans.
Il peut soumettre à autorisation la vente de l’immeuble jusqu’à l’exécution des travaux et requérir la production du décompte final des travaux. ».
Des sanctions administratives et des sanctions pénales sont prévues notamment si les conditions assortissant l’octroi de l’autorisation ne sont pas respectées (art. 26 LPPPL).
Sans se déterminer sur le bien-fondé de l’initiative de l’Asloca, il existe donc déjà des moyens de contrôle des loyers. Il existe des moyens judiciaires qui doivent effectivement être engagés par les locataires mais il existe aussi des moyens à disposition des cantons et des autorités communales via la LPPPL dans le canton de Vaud.
[1] https://www.asloca.ch/actualites/asloca-a-depose-initiative-loyers
[2] https://www.vd.ch/territoire-et-construction/logement/logements-dutilite-publique-lup-promotion-du-parc-locatif
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