Nous avions déjà décrit les modifications apportées par la révision du droit de la garantie pour les défauts de construction et abordé quelques questions spécifiques que posent cette révision dans une précédente contribution (disponible ici). Cette révision est désormais en vigueur depuis le 1er janvier 2026 et les acteurs du monde de la construction doivent désormais s’adapter à cette nouvelle réalité en révisant leurs contrats. Les promoteurs devront être particulièrement attentifs à cette situation.
Pour rappel, la révision du droit de la garantie pour les défauts de construction prévoit notamment le rallongement du délai d’avis des défauts à soixante jours (art. 219a al. 1 CO, pour la vente immobilière ; art. 367 al. 1bis CO pour le contrat d’entreprise) ; instauration d’un droit impératif à la réfection (art. 219a al. 2 CO pour la vente d’un immeuble devant encore être érigée ou ayant été érigée moins de deux ans avant la vente ; art. 368 al. 2bis CO pour le contrat d’entreprise).
Il existait une pratique largement répandue chez les promoteurs consistant à vendre à terme des lots en cours de construction. Les actes régissant de telles ventes prévoyaient souvent une exclusion de responsabilité du vendeur assortie d’une cession des droits de garantie que le promoteur/vendeur avait à l’égard des différents corps de métier ayant effectivement réalisé les travaux. Cette architecture contractuelle laissait le soin aux acquéreurs de tels lots le soin de contacter les différents corps de métier en cas de défaut et exonérant de ce fait le promoteur/vendeur.
Un promoteur, respectivement le notaire chargé d’instrumenter ces ventes, est bien avisé d’adapter cette clause. En effet, la clause d’exclusion de responsabilité serait de nul effet au vu de la révision intervenue tandis que la cession des droits de garantie serait elle effective. Le promoteur pourrait ainsi être tenu de procéder à la réfection de défauts, sans toutefois pouvoir agir auprès de ses propres cocontractants puisqu’il aurait cédé ses droits à l’acquéreur.
Il est dès lors essentiel de supprimer de tels clauses.
Le droit à la réfection est impératif et le délai d’avis est de soixante jours. Toute clause qui prévoit un régime plus défavorable demeurerait sans effet.
Il est ainsi important pour l’entrepreneur général ou total d’avoir une documentation contractuelle qui lui permette de préserver ses droits auprès des autres intervenants du projets de construction (sous-traitants, fournisseurs, mandataires). En effet, pour l’entrepreneur général ou total, le délai d’avis des défauts commence de courir au plus tôt à la livraison de l’ouvrage complet, tandis que ses sous-traitants peuvent avoir livré l’ouvrage antérieurement. Il est dès lors important de prévoir un mécanisme permettant d’éviter que l’entrepreneur général se trouve actionné par le maître de l’ouvrage, sans avoir de recours auprès de ses sous-traitants.
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