Le droit de superficie en droit suisse : un outil de gestion du territoire de plus en plus utilisé

Le droit de superficie est un instrument juridique qui est de plus en plus utilisé par les propriétaires fonciers, notamment les pouvoirs publics, pour la gestion des terrains leur appartenant. En effet, il permet à une personne – le superficiaire – d’ériger et d’exploiter une construction ou une installation sur un terrain qui ne lui appartient pas, tout en en conservant la propriété distincte. Ce mécanisme, prévu par les articles 675 et suivants et 779 et suivants du Code civil suisse (CC), crée ainsi une dissociation entre la propriété du sol et celle de l’ouvrage, ce qui peut offrir une grande flexibilité dans la réalisation de projets immobiliers, qu’il s’agisse de logements, d’infrastructures publiques ou de bâtiments commerciaux. Pour le propriétaire du sol ou superficiant, l’utilisation de cet instrument lui permet de conserver son bien-fonds tout en le mettant à disposition d’un tiers. Il s’en garantit un rendement, en fixant généralement une rente de superficie annuelle. Quant au superficiaire, il peut y ériger un bâtiment ou une autre construction sans devoir acquérir le sol, ce qui lui évite une partie importante des coûts d’investissement.

Le droit de superficie est en pratique souvent constitué sous la forme d’un droit de superficie distinct et permanent (DDP), susceptible d’être inscrit comme immeuble indépendant au registre foncier. Cela facilite son financement par hypothèque et son transfert. Généralement, la durée d’un tel droit est limitée (par exemple 30, 50 ou 99 ans), le terrain revenant au propriétaire initial avec les constructions en fin de droit, sauf convention contraire.

La convention de droit de superficie doit être soigneusement rédigée et équilibrée. Parmi les clauses qui méritent une attention particulière, on peut citer :

   1.   La durée du droit

Une durée trop courte peut compromettre la rentabilité d’un projet immobilier, notamment si l’amortissement des investissements nécessite plusieurs décennies. À l’inverse, une durée trop longue limite la flexibilité du propriétaire du sol. L’art. 779l al. 1 CC prévoit que la durée du droit ne peut pas dépasser cent ans. Les bâtiments de logements sont souvent constitués pour des durées longues supérieures à 75 ans, tandis que les bâtiments industriels connaissent des durées plus courtes.

   2.   La redevance superficiaire

La loi ne dit toutefois pas comment cette indemnité doit être calculée. L’acte constitutif doit ainsi contenir soit un montant fixe destiné à servir de rente, soit à tout le moins une formule permettant de le calculer.

Il convient de bien réfléchir au cycle de vie du bâtiment, ainsi qu’aux modalités éventuelles d’adaptation de la rente.

   3.   L’entretien et la rénovation

Il convient de déterminer clairement les obligations du superficiaire en matière d’entretien, de réparations et de mise en conformité de la construction. Le propriétaire voudra généralement s’assurer que l’ouvrage ne perde pas de valeur au fil du temps.

   4.   La fin du droit et le sort des constructions

Le principe veut que selon l’art. 779c CC, les constructions font retour au propriétaire et deviennent partie intégrante du fonds. L’art. 779d CC prévoit toutefois que le propriétaire verse au superficiaire une indemnité équitable. La loi ne dit toutefois pas comment cette indemnité doit être calculée. Nous conseillons aux parties de bien prendre en considération cet élément dans la rédaction du contrat. L’indemnité peut être calculée sur la base de la valeur objective de la construction au moment du droit ou il peut également être convenu de renoncer à toute indemnité.

   5.   Les restrictions d’utilisation et servitudes

Si la parcelle est vierge, le propriétaire aura un intérêt à maîtriser ce qui sera construit sur la parcelle. Il s’agira alors de définir contractuellement ce qui sera construit. Pour garantir ces éléments, il est également possible de grever le terrain de servitude afin de garantir leur respect (p. ex. interdiction d’y exercer certaines activités). Ces restrictions doivent être compatibles avec le projet économique du superficiaire.

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Conclusion

Le droit de superficie constitue un outil juridique souple et stratégique pour développer des projets immobiliers sur des terrains dont on n’est pas propriétaire. Toutefois, sa mise en place requiert une analyse approfondie et une négociation équilibrée des clauses essentielles, tant pour protéger l’investissement du superficiaire que pour préserver les intérêts du propriétaire du sol.