Taxe sur la plus-value – questions et réponses

Qu’est-ce que la taxe sur la plus-value ?

Dans le cadre de la révision de la loi sur l’aménagement du territoire (LAT) de 2014, le législateur fédéral a imposé aux cantons de mettre en place un régime de compensation pour répartir équitablement les avantages et les inconvénients résultant de mesures d’aménagement du territoire.

En effet, la révision de 2014 avait notamment pour objectif de densifier le milieu bâti et de réduire la dimension de la zone à bâtir afin de la faire correspondre aux besoins prévisibles des quinze prochaines années. Cela a pour effet que de nombreux terrains situés en zones à bâtir retournent à la zone agricole et inversement des biens-fonds voient leur potentiel constructible amélioré. Les premiers ont droit, à certaines conditions, à une indemnité à charge de l’Etat et les seconds doivent payer une taxe sur la plus-value induite par l’augmentation du potentiel constructible.

Le droit fédéral fixe le cadre de ce régime qui prévoit que la taxe sur la plus-value ait le contenu minimal suivant (art. 5 LAT):

• La taxe doit atteindre au minimum 20% de l’avantage résultant de la mesure d’aménagement du territoire
• La taxe est exigible lorsque le bien-fonds est construit ou aliéné

Chaque canton est chargé d’établir son propre régime de compensation qui doit respecter le cadre posé par le droit fédéral.

A quelles conditions est-ce qu’une taxe sur la plus-value est due ?

En droit vaudois, le régime de compensation est régi par les articles 64 et suivants de la Loi sur l’aménagement du territoire et les constructions (LATC) et les articles 33 et suivants du Règlement sur l’aménagement du territoire (RLAT).

En application de ces dispositions, une taxe sur la plus-value peut être perçue si les conditions suivantes sont remplies :

• Il y a une mesure d’aménagement du territoire (art. 64 al. 1 LATC).
• La mesure d’aménagement du territoire donne lieu à un avantage majeur, c’est notamment le cas lorsque 
  • le bien-fonds passe en zone à bâtir ou en zone spéciale (art. 64 al. 2 let. a LATC);
  • il y a augmentation du potentiel constructible (art. 64 al. 2 let. b LATC);
• le propriétaire n’est pas exempté. C’est notamment le cas pour :
  • les collectivités publiques si le terrain concerné est utilisé pour l’accomplissement de tâches publiques, comme par exemple les logements d’utilité publique (art. 68 al. 4 LATC)
  • le classement temporaire de la zone à bâtir (par ex. exploitation d’une gravière ou d’une carrière) (art. 64 al. 3 LATC).
• La plus-value est inférieure à CHF 20’000.-.

Si ces conditions sont remplies, une taxe sur la plus-value est due.

Comment est calculée la plus-value ?

S’agissant de la quotité de la taxe, elle correspond à 20% de la plus-value occasionnée par la mesure d’aménagement du territoire (art. 65 al. 1 LATC). La plus-value correspond à la différence entre la valeur vénale d’un bien-fonds avant et après l’entrée en vigueur de la mesure d’aménagement du territoire (art. 65 al. 2 LATC). Elle est établie par une expertise.

La détermination de la valeur est confiée à un expert (art. 34 al. 1 RLAT). La méthode d’estimation n’est pas fixée par la loi. La DGTL a confié au Prof. Philippe Thalmann le soin de déterminer quelle était la meilleure méthode pour établir la valeur de la plus-value. Il préconise le recours à l’une des méthodes proposées par la norme d’estimation immobilière de référence des principales associations et hautes écoles suisses (Swiss Valuation Standard), soit l’approche par compte à rebours (ou méthode dite « à rebours »). Elle consiste à déterminer la valeur du projet qui pourrait être réalisé selon les droits à bâtir maximums octroyés par la mesure d’aménagement du territoire, puis d’y soustraire le coût de construction probable et les risques/bénéfices. Le résultat correspond à la valeur du marché. Le même processus peut être appliqué pour déterminer la valeur du terrain avant et après l’entrée en vigueur de la mesure d’aménagement du territoire en cause, lorsque la parcelle était déjà constructible, mais que les possibilités de bâtir ont été sensiblement augmentées. La différence représente alors la plus-value. L’expert est libre de choisir une autre méthode dans les cas où la méthode à rebours conduirait à des résultats incohérents avec la valeur du marché.

Le débiteur de la taxe sur la plus-value est le propriétaire du bien-fonds au moment de l’entrée en vigueur de la mesure d’aménagement (art. 68 LATC).

Le calcul de la plus-value peut être contestée par le biais d’une contre-expertise (art. 43b al. 2 RLAT). Les frais liés à cette contre-expertise sont à la charge de celui qui la requiert.

Le débiteur de la taxe peut faire valoir toute une série de déductions du montant de la plus-value. Il peut notamment demander les déductions suivantes :

• les frais d’étude au sens de l’article 35 (art. 66 al. 1 let. a LATC) ;
• les frais d’équipements techniques et de fouilles archéologiques (art. 66 al. 1 let. b LATC) ;
• les frais découlant d’un syndicat d’améliorations foncières (art. 66 al. 1 let. c LATC) ;
• la taxe d’équipement communautaire (art. 66 al. 1 let. d LATC) ;
• le montant utilisé dans un délai de cinq ans pour l’acquisition et la construction d’un bâtiment agricole de remplacement, destiné à être exploité à titre personnel, lorsque la plus-value résulte du classement du bien-fonds en zone à bâtir ou en zone spéciale. (art. 66 al. 1 let. e LATC).

Comment se déroule la procédure ?

La procédure de taxation de la plus-value dans le canton de Vaud se fait en deux temps : la procédure de taxation et la procédure de perception.

La procédure de taxation a pour objet de déterminer le débiteur, le principe et le montant de la taxe. La procédure peut se résumer comme suit :

• L’autorité mandate un expert chargé d’évaluer la plus-value (art. 34 al. 1 LATC)
• Sur la base de ce rapport, l’autorité établit un projet de décision (art. 36 al. 2 LATC)
• Droit d’être entendu du débiteur de la taxe :
  • Il peut faire valoir tous les arguments utiles à sa défense (principe de la plus-value, calcul de la plus-value). Possibilité de demander une contre-expertise (34 al. 2 2^ème phrase RLAT)
  • Il peut faire état de ses déductions selon l’art. 66 LATC
• Rendu d’une décision motivée qui doit faire état la valeur du bien avant et après la mesure d’aménagement, le montant de la plus-value avant déductions au sens de l’art. 66 al. 1 LATC et le montant de la taxe sous réserve des déductions qui n’ont pas encore pu être prises en considération à la date de la taxation (art. 68 al. 1 LATC et 37 RLAT).
• Inscription au registre foncier d’une mention spécifiant le montant de la plus-value et le montant de la taxe.

La procédure de perception, quant à elle, sert à encaisser le montant de la taxe arrêtée dans la procédure de taxation. Selon l’art. 69 al. 1 LATC, la taxe sur la plus-value est exigible 90 jours après l’entrée en force d’un permis de construire (les rénovations ou constructions de peu d’importance qui n’utilisent pas de droit à bâtir supplémentaire sont exclues, art. 42 LATC) ou lors de l’alinéation du bien-fonds ou tout acte juridique donnant lieu à la perception d’un impôt sur les gains immobiliers.

La perception de la taxe est différée en cas de transfert de propriété par voie de succession, d’avancement d’hoirie ou de donation (art. 69 al. 2 LATC). Il en va de même lorsque des fouilles archéologiques d’une durée supérieure à 90 jours doivent être entreprises (art. 69 al. 3 LATC).

La procédure se déroule comme suit :

• Notification d’un projet de décision au débiteur de la taxe fixant le montant définitif de la plus-value et de la taxe en prenant en compte les déductions de l’art. 66 al. 1 qui n’ont pas pu être prises en considérations au moment de la taxe (art. 41 al. 1 et 2 RLAT)
• Droit d’être entendu du débiteur de la taxe : Le débiteur peut faire valoir les déductions au sens de l’art. 66 al. 1 LATC.
• Rendu d’une décision finale fixant le montant de la taxe et impartissant un délai de trente jours pour payer.

Les deux décisions sont sujettes à recours.

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Les prix de l’immobilier font qu’une mesure d’aménagement du territoire peuvent avoir une influence déterminante sur le prix d’un bien-fonds et, par conséquent, occasionner une taxe sur la plus-value importante.

Il convient ainsi de s’interroger pour chaque projet immobilier si et dans quelle mesure la taxe sur la plus-value peut jouer un rôle.