{"id":5170,"date":"2024-01-22T15:45:46","date_gmt":"2024-01-22T14:45:46","guid":{"rendered":"https:\/\/www.wg-avocats.ch\/?post_type=actualites&p=5170"},"modified":"2025-02-07T09:05:40","modified_gmt":"2025-02-07T08:05:40","slug":"subletting-versus-accommodation-for-relatives-or-friends","status":"publish","type":"actualites","link":"http:\/\/www.wg-avocats.ch\/en\/actualites\/tenancy-law\/subletting-versus-accommodation-for-relatives-or-friends\/","title":{"rendered":"SUBLETTING VERSUS ACCOMMODATION FOR RELATIVES OR FRIENDS"},"content":{"rendered":"\n

La question de la sous-location fait de plus en plus parler d\u2019elle. Elle a fait l\u2019objet de discussions des chambres et l\u2019Assembl\u00e9e f\u00e9d\u00e9rale a adopt\u00e9, le 29 septembre 2023, une modification de l\u2019article 262 du Code des Obligations (CO) concernant la sous-location. Elle est de plus en plus fr\u00e9quente en Suisse et notamment dans les villes. De plus en plus souvent, elle prend la forme d\u2019une location de son appartement via des plateformes du type Airbnb. Et pour certains, elle serait souvent utilis\u00e9e dans un but de substitution de locataires.<\/p>\n\n

Mais sous-location ne doit pas \u00eatre confondue avec h\u00e9bergement de familiers.<\/p>\n\n

Dans un arr\u00eat tr\u00e8s int\u00e9ressant datant d\u2019il y a une ann\u00e9e, le Tribunal f\u00e9d\u00e9ral a abord\u00e9 ces deux notions (4A_521\/2021, arr\u00eat du 3 janvier 2023). La distinction a son importance car si l\u2019on est en pr\u00e9sence d\u2019une sous-location, l\u2019article 262 CO s\u2019applique. Le locataire doit donc obtenir le consentement du bailleur et celui-ci peut refuser de donner son accord, selon le texte actuel et non encore modifi\u00e9 de l\u2019article 262 CO, si le locataire refuse de lui communiquer les conditions de la sous-location ; si les conditions de la sous-location, compar\u00e9es \u00e0 celles du contrat de bail principal, sont abusives ; si la sous-location pr\u00e9sente pour le bailleur des inconv\u00e9nients majeurs.<\/p>\n\n

Tel n\u2019est pas le cas si l\u2019on est en pr\u00e9sence d\u2019un h\u00e9bergement de proches. Dans ce cas, l\u2019article 262 CO ne s\u2019applique pas.<\/p>\n\n

Le Tribunal f\u00e9d\u00e9ral admet l’h\u00e9bergement de familiers par le locataire, notamment son conjoint, son partenaire, son concubin, ses enfants, ainsi que d’autres proches, par exemple des amis. Pour notre haute cour, \u00ab\u00a0un tel h\u00e9bergement n’est ni une sous-location, ni un pr\u00eat \u00e0 usage, faute d’animus contrahendi [\u2026]. Un tel h\u00e9bergement est toujours possible aussi longtemps que cela ne provoque pas une sur-occupation des locaux<\/em>\u00a0\u00bb.<\/p>\n\n

Le Tribunal f\u00e9d\u00e9ral consid\u00e8re en effet que \u00ab\u00a0l’organisation interne de la famille justifie que le conjoint, le partenaire ou le concubin puissent participer au paiement du loyer principal sans que cela n’influence la qualification d’h\u00e9bergement. En d’autres termes, le partage du loyer entre les conjoints, les partenaires ou les concubins ne cr\u00e9e pas en soi un rapport contractuel de sous-location\u00a0<\/em>\u00bb.<\/p>\n\n

Pour le Tribunal f\u00e9d\u00e9ral, il \u00ab\u00a0y a \u00e9galement h\u00e9bergement lorsque le locataire n’occupe plus lui-m\u00eame l’appartement, mais le laisse \u00e0 la disposition de son \u00e9poux dont il vit s\u00e9par\u00e9<\/em>\u00a0\u00bb.<\/p>\n\n

Il a \u00e9galement admis un h\u00e9bergement dans le cas de \u00ab\u00a0la remise de l’usage de la chose lou\u00e9e enti\u00e8re par le p\u00e8re locataire \u00e0 sa fille, dont il assumait l’entretien en vertu des art. 276 al. 1 et 277 al. 2 CC, d\u00e8s lors que cette obligation d’entretien comprend une obligation d’h\u00e9bergement<\/em>\u00a0\u00bb.<\/p>\n\n

Deux notions semblent ressortir de cette jurisprudence et doivent \u00eatre prises en compte\u00a0: la notion d’animus contrahendi, soit la volont\u00e9 de conclure un contrat, et la notion d\u2019obligation d\u2019entretien.<\/p>\n\n

Dans l\u2019arr\u00eat du 3 janvier 2023, le Tribunal f\u00e9d\u00e9ral explique que, \u00ab\u00a0lorsque les enfants occupent durablement le m\u00eame logement que leur parent locataire, il ne s’agit pas automatiquement d’un h\u00e9bergement de familiers<\/em>\u00a0\u00bb. Pour le Tribunal f\u00e9d\u00e9ral, \u00ab\u00a0une fois que le devoir l\u00e9gal d’entretien s’est \u00e9teint, les enfants peuvent souhaiter conclure avec leur parent un contrat de sous-location, voire de colocation<\/em>\u00a0\u00bb.<\/p>\n\n

Ainsi, pour le Tribunal f\u00e9d\u00e9ral, \u00ab\u00a0la relation de filiation seule<\/em>\u00a0ne suffit pas \u00e0 retenir la qualification d\u2019h\u00e9bergement de familiers<\/em>\u00a0\u00bb et la volont\u00e9 de conclure un contrat de sous-location, soit l\u2019animus contrahendi.<\/p>\n\n

Le cas que le Tribunal f\u00e9d\u00e9ral a d\u00fb examiner dans l\u2019arr\u00eat du 3 janvier 2023 \u00e9tait le suivant\u00a0: un p\u00e8re (dont l\u2019\u00e9pouse \u00e9tait d\u00e9c\u00e9d\u00e9e. A noter que le bailleur n\u2019avait pas \u00e9t\u00e9 inform\u00e9 de ce d\u00e9c\u00e8s et que la fille avait sign\u00e9 un nouveau bail au nom de la m\u00e8re d\u00e9j\u00e0 d\u00e9c\u00e9d\u00e9e !) occupait une chambre de l\u2019appartement. Sa fille, l\u2019\u00e9poux de celle-ci et leurs deux enfants adolescents occupaient deux chambres. Le p\u00e8re payait CHF 500.- par mois pour le loyer et le reste \u00e9tait pris en charge par sa fille et son gendre, soit environ CHF 860.-.<\/p>\n\n

Le Tribunal f\u00e9d\u00e9ral a consid\u00e9r\u00e9, dans ce cas d\u2019esp\u00e8ce, qu\u2019il s\u2019agissait d\u2019une sous-location partielle et non d\u2019un h\u00e9bergement de proches.<\/p>\n\n

Le Tribunal f\u00e9d\u00e9ral a en effet constat\u00e9 que la fille du locataire est venue s’installer apr\u00e8s le d\u00e9c\u00e8s de sa m\u00e8re dans l’appartement lou\u00e9 par son p\u00e8re avec son mari et leurs enfants, qu’elle a convenu avec son p\u00e8re d’une r\u00e9partition des chambres et qu’elle a accept\u00e9 de prendre en charge les deux tiers du loyer (r\u00e9parti entre les \u00e9poux \u00e0 raison d’une moiti\u00e9 chacun). Pour le Tribunal f\u00e9d\u00e9ral, elle a n\u00e9cessairement pass\u00e9 avec lui un contrat visant \u00e0 occuper une partie du logement \u00e0 titre on\u00e9reux et a donc conclu un contrat de sous-location partielle de dur\u00e9e ind\u00e9termin\u00e9e.<\/p>\n\n

Cette d\u00e9cision du Tribunal f\u00e9d\u00e9ral a \u00e9t\u00e9 critiqu\u00e9e par certains auteurs au motif notamment que la situation des enfants ne devrait pas \u00eatre trait\u00e9e de mani\u00e8re diff\u00e9rente de celle des conjoints, partenaires ou concubins. Pour ces auteurs, il ne devrait pas y avoir de sous-location si des rapports de famille ou une communaut\u00e9 de vie pr\u00e9alable pr\u00e9existent.<\/p>\n\n

Pour la soussign\u00e9e, cette critique fait fi du caract\u00e8re particulier du cas que le Tribunal a eu \u00e0 examiner. Le p\u00e8re \u00ab\u00a0n\u2019h\u00e9bergeait\u00a0\u00bb en effet pas seulement sa fille mais il \u00ab\u00a0h\u00e9bergeait\u00a0\u00bb sa fille majeure, l\u2019\u00e9poux de celle-ci et leurs deux enfants adolescents. Le cas d\u2019esp\u00e8ce n\u2019est donc pas celui d\u2019un parent qui \u00ab\u00a0h\u00e9berge\u00a0\u00bb un enfant jeune adulte. C\u2019est le cas d\u2019un locataire qui \u00ab\u00a0h\u00e9berge\u00a0\u00bb la famille enti\u00e8re de sa fille majeure compl\u00e8tement ind\u00e9pendante financi\u00e8rement.<\/p>\n\n

A noter \u00e9galement que si le Tribunal f\u00e9d\u00e9ral a admis la sous location partielle dans le cas d\u2019esp\u00e8ce, il a consid\u00e9r\u00e9 finalement que la sous-location partielle sans le consentement du bailleur ne justifiait pas une r\u00e9siliation du bail. Ainsi, au final, dans ce cas, la distinction entre sous-location et h\u00e9bergement de familiers n\u2019a pas eu d\u2019incidence pour le locataire.<\/p>\n\n

Cette distinction a cependant son importance. Elle aura d\u2019autant plus d\u2019importance lorsque la modification de l\u2019article 262 du Code des Obligations (CO) sera entr\u00e9e en vigueur car l\u2019accord \u00e9crit du bailleur sera n\u00e9cessaire en cas de sous-location.<\/p>\n","protected":false},"author":7,"featured_media":5172,"parent":0,"template":"","format":"standard","auteur":[256],"slider":[],"droit":[91],"class_list":["post-5170","actualites","type-actualites","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","auteur-sandra-gerber-en","droit-tenancy-law"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.wg-avocats.ch\/en\/wp-json\/wp\/v2\/actualites\/5170","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.wg-avocats.ch\/en\/wp-json\/wp\/v2\/actualites"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.wg-avocats.ch\/en\/wp-json\/wp\/v2\/types\/actualites"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.wg-avocats.ch\/en\/wp-json\/wp\/v2\/users\/7"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.wg-avocats.ch\/en\/wp-json\/wp\/v2\/media\/5172"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.wg-avocats.ch\/en\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=5170"}],"wp:term":[{"taxonomy":"auteur","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.wg-avocats.ch\/en\/wp-json\/wp\/v2\/auteur?post=5170"},{"taxonomy":"slider","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.wg-avocats.ch\/en\/wp-json\/wp\/v2\/slider?post=5170"},{"taxonomy":"droit","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.wg-avocats.ch\/en\/wp-json\/wp\/v2\/droit?post=5170"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}